Deși în România ne amuzăm adesea cu personajul fictiv Bulă, întrebarea de azi e cât se poate de serioasă: trăim într-o nouă bulă imobiliară, asemănătoare celei care a devastat Spania începând cu 2008?
Am adresat această întrebare câtorva specialiști imobiliari din Spania ale căror opinii publice le urmăresc constant. Pe lângă răspunsurile directe, am remarcat și apariția recentă a numeroase podcasturi pe YouTube dedicate unui posibil scenariu care ar putea opri brusc creșterea susținută a prețurilor imobiliare din ultimii ani – aproximativ +1% în fiecare lună în ultimii trei ani.
Mai jos, ofer o sinteză a principalelor argumente pentru care mulți analiști sunt de părere că nu e vorba de o bulă în Spania, ci eventual doar în România.
Ce s-a întâmplat în 2008 nu e comparabil. Criza din 2008 a fost declanșată de speculațiile cu produse financiare derivate, care au afectat grav nu doar creditarea ipotecară, ci și stabilitatea unor bănci uriașe. Atunci, și în România circula expresia „credit cu buletinul”, imposibilă azi din cauza legislației mai stricte.
Spre exemplu, chiar și obținerea unui credit de la o bancă cooperatistă precum Cajamar a devenit o provocare în actualul cadru de reglementare.
Cererea reală este mult mai mare decât în trecut. În 2007, cererea pentru locuințe destinate efectiv locuirii era cu cel puțin 50% mai mică decât în prezent. Mulți cumpărau atunci din ambiție sau speculație, nu din necesitate.
Astăzi, imigrația de aproximativ 1 milion de persoane pe an generează o cerere masivă, pe fondul unui deficit estimat de 1,35 milioane de locuințe. Chiar dacă s-ar începe mâine construcția lor, procedurile legislative și normativele urbane extrem de restrictive fac imposibilă livrarea lor mai devreme de patru ani.
Puterea de cumpărare s-a îmbunătățit. În 2007, unui spaniol îi trebuiau în medie 9,4 salarii anuale pentru a cumpăra o locuință de 90 m². Astăzi, raportul este de doar 7,5 salarii anuale, ceea ce înseamnă că prețurile nu au depășit încă nivelul real de suportabilitate dinaintea crizei.
Migrația pune presiune constantă pe piață. Libera circulație în UE, creșterea numărului de refugiați și mutarea pensionarilor din nordul Europei sau SUA către sud au dus la o creștere de +6 milioane a populației Spaniei din 2007 până azi. Asta înseamnă un necesar suplimentar de cel puțin 1,5 milioane de locuințe, ceea ce menține cererea la un nivel ridicat.
Există de asemenea o lipsă a politicilor coerente în privința locuințelor turistice. Guvernul spaniol actual, cu o orientare populistă, este reticent față de schimbări legislative majore. Astfel, este puțin probabilă revenirea pe piață a celor 155.000 de unități locative care, după pandemie, au trecut în regimul închirierilor turistice.
Prognoză imobiliară 2025–2029
Pe baza acestor argumente, iată câteva prognoze plauzibile pentru următorii ani:
1. Prețuri în creștere până în 2026
- Prețul mediu al unei locuințe SH în Spania va depăși în 2026 nivelul de 2.600 €/m².
- Chiriile vor ajunge la peste 16 €/m² chiar mai devreme.
2. Investițiile imobiliare rămân atractive
Locuințele ieftine vor oferi randamente mai bune decât depozitele, titlurile de stat, acțiunile sau crypto, cel puțin până în 2029.
3. Corecție posibilă după 2029
După 2029, randamentele ar putea scădea brusc cu minim 15%, mai ales în comparație cu locuințele sociale VPO care vor fi construite între timp.
4. Costurile de locuire vor crește
Mai ales costurile energetice vor crește cu cel puțin 10%, influențând tot mai mult atractivitatea unei locuințe.
În concluzie, nu prețul de achiziție va conta cel mai mult, ci costul de locuire. Pentru cei care au capacitatea de a investi, sfatul este să aleagă proprietăți construite după 2015 sau cel puțin eficientizate energetic prin lucrări recente. În scurt timp, nu doar prețul de cumpărare va determina valoarea unei proprietăți, ci și costurile recurente ale locuirii sale – în special cele legate de energie.
Laurențiu Stan | Elche, Spania
- Resurse utile:
